La función de los Conservadores, sus reparos y los efectos en los negocios. Comentario de sentencia

El 27 de mayo del presente año la Excma. Corte Suprema revocó la sentencia apelada de fecha 11 de enero de 2019, dictada por la Iltma. Corte de Apelaciones de Valdivia, declarando en su lugar que se acoge el recurso de protección deducido en contra del Conservador de Bienes Raíces de Osorno, ordenándole a dicho Conservador que practique la anotación de la escritura de revocación de mandato solicitada por la actora.

Esto nos lleva a reflexionar sobre las negativas a inscribir que realizan algunos Conservadores, las que muchas veces llegan a discutirse en juicio, mediante el recurso de protección o las instancias especiales establecidas en los reglamentos de los respectivos registros[1], entre ellos, el Registro de Propiedad, Comercio, Minas y otros; o bien, previamente, a través del debate telefónico o presencial con los Conservadores o sus colaboradores.  

Muchas veces, tal como se determinó en la sentencia antes indicada, la negativa de inscribir por parte de un Conservador es improcedente. Es lógico que existan este tipo de errores, pero es necesario que cuando ocurran se rectifiquen con la mayor celeridad, ya que éstas pueden constituir un obstáculo considerable al desarrollo del comercio y los negocios en el país. 

• Función de los Conservadores  

La función de los Conservadores es principalmente la publicidad para garantizar la seguridad jurídica que sus actuaciones otorgan, tal como lo previno el Ministro Sergio Muñoz G. en 2017, que concurriendo a la decisión de mayoría sostuvo “[q]ue, por consiguiente, la pasividad relativa del Conservador no puede estar jamás por encima de la seguridad jurídica registral, vale decir, que lo fundamental en esta materia es que los derechos y obligaciones adquieran la certeza y publicidad necesarias para lograr la estabilidad social y consecuencialmente precaver eventuales litigios de orden patrimonial, por ende, es imprescindible la continuidad en sus registros, debiendo éstos representar la real situación que afecta a los bienes o derechos comprometidos, en conformidad con el principio de la Fe Pública Registral, por el cual se insta por la protección de los actos jurídicos que se hayan producido confiando en el contenido del registro, con el objeto de amparar a los terceros adquirentes de derechos, sobre la base de la información contenida en el Libro en que se deja constancia de la debida inscripción (...)”.[2]  

En consecuencia, la función del Conservador no es interpretar los actos respecto de los cuales se les solicita inscripción, lo que sólo compete al respectivo juez o partes, tal como lo explica la Exma. Corte Suprema en el considerando cuarto de la sentencia materia del presente artículo: “[q]ue, asimismo, resulta improcedente invocar razones relativas a la interpretación del contrato prometido, de sus condiciones y efectos, y de los que pudieran atribuirse a la revocación del mandato respecto de dicho contrato, puesto que dichas consideraciones sólo caben a las partes o al juez competente, en caso de disputa entre ellas, de modo que mal pudieron haberse tenido en vista por el Conservador para negar a la actora la realización de la mera anotación marginal de la revocación del mandato, cuya única finalidad es la de publicidad.”

• ¿Cuándo pueden los Conservadores negarse a inscribir?

La sentencia comentada advirtió que “(…) la anotación marginal solicitada por la actora no altera los términos del contrato celebrado por su mandante ni se encuentra en los casos señalados en el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, por lo que la decisión del recurrido se torna arbitraria al impedir a los terceros y en particular al promitente comprador del predio, tomar conocimiento del acto jurídico celebrado por su contraparte.”  

En efecto, los artículos 13 y 14 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces detallan las situaciones en las que el Conservador de Bienes Raíces debe negarse a inscribir y el mencionado artículo 13 establece que no podrá rehusarse ni retardar inscripciones que no sean legalmente inadmisibles, dando como ejemplo de lo anterior el no ser auténtica o no estar la copia en papel competente, si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, el no contener las designaciones legales para la inscripción, entre otras razones específicas.[3] 

En materia de derecho societario, el Reglamento del Registro de Comercio en sus artículos 8 y 18 estipula de forma similar las situaciones en las que el Conservador podrá rehusarse a inscribir.[4]

Si bien los artículos anteriores no establecen taxativamente las circunstancias en que los Conservadores pueden rehusarse a inscribir, se incluyen ejemplos específicos de inadmisibilidad legal que permiten concluir que la tarea interpretativa de los Conservadores es muy limitada y se enmarca en vicios u omisiones más bien formales, que escapan por completo de la interpretación de las manifestaciones y declaraciones efectuadas por las partes en los instrumentos que se presentan para su registro.

La Exma. Corte Suprema ha sido clara en confirmar lo anterior, al establecer que “(…) para negarse debe tratarse de un defecto constitutivo de nulidad absoluta y ser evidente, es decir, aparecer de manifiesto (ser ostensible) en el título.”[5] 

• Consideraciones finales 

Si bien los Reglamentos del Registro Conservatorio de Bienes Raíces y de Comercio se encuentran vigentes desde 1857 y 1866 respectivamente, y sólo han sido objeto de pequeñas modificaciones en 1943 y 1952, no consideramos necesario que sean reformados respecto  esta materia, pues como se ha indicado anteriormente, son claras las directrices que dichos instrumentos establecen para estos auxiliares de la Administración de Justicia, lo cual ha sido ratificado  y precisado en la sentencia de la Corte Suprema materia de este artículo y la citada anteriormente (de fecha 26 de febrero de 2018, Rol N° 99.945-2016).

Las modificaciones necesarias son simplemente administrativas y no requieren de alteraciones reglamentarias, sino que sólo supone modernizar los sistemas para requerir las actuaciones ante los Conservadores e informar de las mismas o sus rechazos.   

Por último, es importante tener presente que Chile recientemente descendió en varias posiciones en el ranking del informe de competitividad elaborado por el Institute for Management Development, en el cual se consideran, entre otros criterios el de “burocracia” y el de “facilidad para hacer negocios”, de modo que la simplicidad y rapidez en los trámites ante los Conservadores de Bienes Raíces y  Conservadores de Minas, si bien no están relacionadas con las razones del descenso, podrían tener un efecto significativo y positivo en la evaluación de nuestro país en materia de competitividad.

[1] Artículo 18 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces: “La parte perjudicada con la negativa del Conservador, ocurrirá al juez de primera instancia del departamento, quien en vista de esta solicitud y de los motivos expuestos por el Conservador, resolverá por escrito y sin más trámite lo que corresponda.”

 Artículo 8 del Reglamento del Registro de Comercio: “El Conservador inscribirá en el Registro los documentos que se le presenten, y en caso de resistencia, que no puede dimanar de otras causas que de no corresponder el documento a la nomenclatura que procede, de no estar extendido en el papel competente de no haberle cumplido con lo ordenado por el artículo 18, el interesado puede ocurrir al Juez de Comercio, quien resolverá, con audiencia del Conservador, si debe o no practicarse la inscripción. En el caso afirmativo la inscripción contendrá el decreto que la ha ordenado. El decreto denegativo es apelable en la forma ordinaria.”

[2] Prevención del ministro Muñoz, punto 2° en la sentencia de la Corte Suprema de fecha 19 de junio de 2017, Rol 82.344-2016.

[3] Artículo 13 Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces: “El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción.”

“Artículo 14 Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces: “Si el dueño de un fundo lo vendiere sucesivamente a dos personas distintas, y después de inscrito por uno de los compradores apareciese el otro solicitando igual inscripción; o si un fundo apareciese vendido por persona que según el Registro no es su dueño o actual poseedor, el Conservador rehusará también la inscripción hasta que se le haga constar que judicialmente se ha puesto la pretensión en noticia de los interesados a quienes pueda perjudicar la anotación. Los fundamentos de toda negativa se expresarán con individualidad en el mismo título.”

[4] Artículo 8 del Reglamento del Registro de Comercio, reproducido en el primer pie de página.Artículo 18 del Reglamento del Registro de Comercio: “Para proceder a la inscripción deberá exigir el Conservador que el interesado, o quien tenga su poder, le presente copia autorizada de las capitulaciones matrimoniales, inventarios solemnes, cláusulas especiales del testamento, actos de partición, escrituras públicas de donación, venta, permuta, u otras de igual naturaleza que impongan al marido, padre o guardador un gravamen a favor de la mujer, hijo o pupilo. Las sentencias de adjudicación y decretos aprobatorios de autorización para poder comerciar serán presentadas en su parte resolutiva y con el extracto de las piezas o antecedentes a que ésta haga referencia y que sean necesarios para su comprensión, con certificación del secretario respectivo de causar ejecutoria. La inscripción de las Sociedades requieren la presentación de un extracto de sus principales cláusulas, autorizado, por el notario ante quien se hubiere extendido el contrato: igual extracto es necesario en el caso de disolución o modificación. Los poderes serán presentados en copia certificada y los contratos a la gruesa en extracto certificado, cuando hubieren sido reducidos a escritura pública, y el original si la escritura fuere oficial o privada.”

[5] Sentencia de la Corte Suprema de fecha 26 de febrero de 2018, Rol N° 99.945-2016.