Restitución de la propiedad, además del cobro de rentas, cuentas y gastos comunes impagos: proyecto de ley "Devuélveme mi casa" y la presunta solución a una problemática de larga data
El 6 de abril de 2022, la Cámara de Diputados remitió al Presidente de la República el texto aprobado por el Congreso Nacional respecto del proyecto de Ley ingresado bajo el Boletín N° 12.809 – 07, más conocido como "Devuélveme mi casa”, el cual modifica la Ley N° 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos y el Código de Procedimiento Civil, en adelante el "Proyecto".
El Proyecto busca reforzar los derechos de los propietarios que arrienden inmuebles, estableciendo un nuevo procedimiento judicial para obtener la restitución de los mismos, en aquellos casos en que el arrendatario tenga rentas, y cuentas de gastos comunes y de consumo impagas. Asimismo, en la tramitación de juicios relativos a contratos de arrendamiento de inmuebles, contempla una nueva facultad a los jueces, permitiéndoles decretar medidas precautorias que ordenen la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, en caso de que el inmueble arrendado se destruya parcialmente o quede inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado, debiendo el demandante, para ello, acreditar presunción grave de lo anterior y pudiendo, además, quedar obligado, a discreción del juez, a rendir caución cuando se estime necesario para la medida.
El nuevo procedimiento consiste en uno de tipo monitorio para el cobro de rentas impagas y restitución de la propiedad, en el que, considerada admisible la demanda, el juez dispondrá que se requiera de pago al deudor para que, en un plazo de 10 días corridos, regularice su deuda más los intereses y costas, so pena que, si en dicho plazo el arrendatario demandado no paga o no comparece o no formula oposiciones, se le condenará al pago de la deuda reclamada y a la restitución de la propiedad en un plazo no superior a diez días contados desde que la sentencia se encuentre firme o ejecutoriada o cause ejecutoria, esto es, cuando no quepan recursos en su contra, con auxilio de la fuerza pública si fuera necesario.
De esta forma, se establece un procedimiento judicial más rápido y efectivo, resolviendo con ello un problema de larga data y principal blanco de críticas hacia nuestro sistema judicial, pues bajo el procedimiento actual, los propietarios que quieren obtener la restitución de su inmueble por parte de arrendatarios, deben esperar hasta cinco años en promedio desde la interposición de la demanda hasta el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública para obtener la restitución de su propiedad, colocando al propietario en una situación de indefensión y desventaja, viendo afectadas sus facultades inherentes al dominio durante todo el tiempo de tramitación.
Sin perjuicio de lo anterior, es importante tener en consideración que el Proyecto contempla la posibilidad, para el arrendatario, de enervar la acción intentada por el arrendador, terminando el procedimiento monitorio en caso que antes del vencimiento del plazo previsto para que el demandado (arrendatario) formule su oposición y pague totalmente la deuda, incluidas las costas e intereses. Por el contrario, si el pago es parcial, se seguirá adelante con el procedimiento por el saldo de la deuda no solucionado.
"Devuélveme mi casa": un proyecto mejorable
En consecuencia, consideramos que si bien este Proyecto robustece los derechos de los arrendadores y les otorga mayor protección jurídica, especialmente a quienes se dedican al arrendamiento de inmuebles como su principal fuente de ingreso, es mejorable, en el sentido que podrían haberse incorporado modificaciones adicionales.
Por ejemplo, que el arrendador tenga el derecho a seguir adelante con la restitución de la propiedad, aun cuando el demandado hubiere pagado la deuda dentro del plazo referido pues, en concreto, hubo un incumplimiento grave del contrato por parte del arrendatario, que llevó al arrendador a tener que demandar la restitución de la propiedad, invirtiendo para ello tiempo y recursos.
Por lo tanto, aun cuando dentro del procedimiento el arrendatario hubiera procedido a solucionar la deuda, el arrendador debiese conservar su derecho a poner término al contrato, pudiendo optar por continuar con el contrato o ponerle término, en caso que así lo quisiere.
Por último, señalamos que este Proyecto se encuentra ad portas de ser promulgado, toda vez que con fecha 6 de junio del presente, el Tribunal Constitucional, tras efectuar su control preventivo de constitucionalidad que le fuera solicitado por la Cámara de Diputados en el uso de sus facultades, ha remitido el Proyecto de Ley al Presidente de la República para su promulgación.